Gentrificación en la Ciudad de México: Una reflexión urgente sobre el derecho a la ciudad

La Ciudad de México vive una transformación urbana sin precedentes que ha convertido barrios históricos en escaparates de consumo global, mientras 248,000 personas han emigrado hacia la periferia en búsqueda de vivienda accesible. Esta cifra no es simplemente una estadística demográfica; es el rostro humano de un fenómeno que está redefiniendo quién tiene derecho a vivir en el corazón de nuestra capital.

El pasado 4 de julio de 2025, las calles de la Condesa fueron escenario de una protesta que terminó en violencia y destrozos, pero que reveló una tensión social que llevaba años acumulándose. Mientras los titulares se enfocaron en los actos vandálicos, pocos se detuvieron a analizar la raíz del conflicto: colonias emblemáticas donde las rentas han aumentado hasta 118% en los últimos años, expulsando a familias que construyeron la identidad de estos barrios durante generaciones.

La presidenta Claudia Sheinbaum condenó acertadamente la xenofobia manifestada en las protestas, pero reconoció algo fundamental: «particularmente la Condesa, la Roma, hay mucha especulación inmobiliaria derivada de la renta de Airbnb y todas estas plataformas digitales». Esta declaración marca un punto de inflexión en el reconocimiento oficial de que la gentrificación no es un proceso natural del desarrollo urbano, sino el resultado de políticas específicas y decisiones económicas que pueden modificarse.

El momento de la reflexión profunda ha llegado

Nos encontramos en un momento histórico donde debemos elegir qué tipo de ciudad queremos construir. ¿Una metrópoli cosmopolita que preserve su diversidad social y cultural, o un escaparate urbano accesible únicamente para quienes pueden pagar precios internacionales? La respuesta a esta pregunta definirá no solo el futuro de la Ciudad de México, sino el modelo de desarrollo urbano que México adoptará en las próximas décadas.

La gentrificación en la Ciudad de México no es comparable con procesos similares en otras metrópolis globales. Aquí se entrelazan dinámicas únicas: la proximidad con Estados Unidos, la fortaleza del peso mexicano post-pandemia, la infraestructura cultural excepcional de colonias como Roma y Condesa, y la llegada masiva de nómadas digitales que perciben salarios dolarizados mientras viven con costos de vida mexicanos.

Luis Alberto Salinas Arreortua, investigador del Instituto de Geografía de la UNAM, explica que la gentrificación «implica la transformación de barrios deteriorados o empobrecidos mediante la llegada de personas con mayor poder adquisitivo, lo que provoca la expulsión de los residentes originales». Pero esta definición académica no captura la devastación emocional y cultural que experimenta una familia al ser desplazada del barrio donde creció, donde conoce a los comerciantes, donde sus hijos tienen amigos, donde construyó su red de apoyo comunitario.

El rostro humano de las cifras alarmantes

Los datos revelan una transformación acelerada que va más allá de lo urbanístico. En colonias como Roma Norte, las rentas han alcanzado hasta 38,000 pesos mensuales, mientras el salario promedio en la Ciudad de México es de 6,100 pesos. Esta disparidad no es accidental: es el resultado de un mercado inmobiliario que opera con lógicas especulativas globales en contextos sociales locales.

Propiedades.com reporta que las rentas han crecido hasta 15% anual en Roma y Condesa, mientras que en Condesa específicamente, el alquiler subió 50% en solo tres años. Estas cifras representan familias completas que deben abandonar el lugar donde han vivido generaciones, pequeños comercios que cierran porque ya no pueden pagar la renta, y una reconfiguración social que está borrando la memoria urbana de estos barrios.

La plataforma Airbnb ha crecido 13.6% en la Ciudad de México, pasando de 22,948 espacios en 2022 a 26,067 en julio de 2025. De estos, 17,163 son viviendas completas, unidades habitacionales que se retiran del mercado de renta residencial para convertirse en alojamiento turístico. Cada una de estas viviendas representa una oportunidad de vivienda perdida para una familia mexicana.

Más allá del debate sobre nómadas digitales: las causas estructurales

Aunque el debate público se ha centrado en la presencia de nómadas digitales estadounidenses, que según datos oficiales suman aproximadamente 59,000 en la Ciudad de México, la gentrificación es un fenómeno mucho más complejo. Melissa Schumacher González de la UDLAP advierte sobre «lo peligroso que resulta una narrativa que justifica el desplazamiento en nombre del progreso y la mejora urbana».

Los nómadas digitales son catalizadores, pero no las causas raíz del problema. Las causas estructurales incluyen:

Políticas de suelo permisivas que priorizan la rentabilidad inmobiliaria sobre el derecho a la vivienda. La ausencia de regulación efectiva sobre plataformas de renta vacacional, a pesar de que la Ciudad de México creó reglas que no se aplican porque el gobierno no ha cumplido con la creación de padrones necesarios. La especulación inmobiliaria que ve en el patrimonio arquitectónico y cultural de colonias como Roma y Condesa una oportunidad de inversión, sin considerar el costo social de esta rentabilidad.

El desarrollo urbano desigual que no ha logrado crear alternativas habitacionales atractivas en otras zonas de la ciudad, concentrando la demanda en un número limitado de colonias céntricas.

Las consecuencias van más allá del desplazamiento físico

La gentrificación no solo expulsa personas de sus barrios; erosiona el tejido social que hace posible la vida comunitaria. En la colonia Juárez, organizaciones vecinales calculan que más de 4,000 personas han sido desplazadas en los últimos 15 años. Cada desplazamiento representa la pérdida de relaciones vecinales, conocimiento local, redes de apoyo informal y la identidad cultural específica de estos barrios.

María del Refugio, vecina de la Condesa por más de 30 años, observa: «Si nosotros hacemos nuestro ambiente, en este caso nuestra colonia, nuestra comunidad, un lugar agradable, también nosotros salimos beneficiados». Su reflexión captura una verdad fundamental: la calidad urbana no se construye con inversión inmobiliaria, sino con vida comunitaria consolidada a lo largo del tiempo.

Los comercios locales enfrentan una doble presión: el aumento de las rentas comerciales y la necesidad de adaptarse a una clientela con diferentes hábitos de consumo y poder adquisitivo. Pequeñas fondas familiares son reemplazadas por restaurantes con menús en inglés, librerías de barrio cierran mientras proliferan cafeterías especializadas, y la economía local se reconfigura hacia servicios dirigidos a población con mayores ingresos.

Cuando la protesta se convierte en violencia: reflexiones sobre el 4 de julio

Las protestas del 4 de julio de 2025 en la Condesa terminaron con daños a comercios, grafitis xenófobos y confrontaciones que fueron condenadas tanto por la presidenta Sheinbaum como por organizaciones empresariales. Estos hechos nos obligan a reflexionar sobre los límites de la protesta social y la necesidad de canalizar la indignación hacia propuestas constructivas.

Irene Muñoz, analista urbana, observa acertadamente: «Defender el derecho a la ciudad no se logra quemando puertas, sino abriendo espacios de diálogo, construyendo propuestas y exigiendo políticas públicas justas». La violencia no solo es éticamente reprochable, sino estratégicamente contraproducente porque desvía la atención del problema central hacia los excesos de la protesta.

Los manifestantes que gritaron «¡Fuera gringos!» y «¡Esta no es tu casa!» expresaron una frustración real, pero también reprodujeron narrativas xenófobas que contradicen los valores de diversidad y apertura que han caracterizado históricamente a la Ciudad de México. La respuesta de Sheinbaum fue clara: «No al racismo, no al clasismo, no a la xenofobia», recordando que México ha sido históricamente un país solidario con refugiados y migrantes.

Soluciones urgentes: más allá de la regulación de Airbnb

El reconocimiento del problema por parte del gobierno federal abre oportunidades reales para implementar soluciones efectivas. La presidenta Sheinbaum anunció que trabajará con la SEDATU para «buscar los mecanismos de regulación para que no se encarezca la vida en estos lugares». Esta declaración debe traducirse en políticas concretas y medibles.

Regulación inmediata de plataformas digitales

La aplicación efectiva de los límites ya establecidos en la Ley de Turismo de la Ciudad de México es urgente. Esto incluye:

Crear los padrones obligatorios para anfitriones y plataformas que permitan monitorear y hacer cumplir las regulaciones existentes. Implementar el límite del 50% de noches de ocupación anual para viviendas en plataformas como Airbnb, con sanciones reales por incumplimiento.

Prohibir efectivamente que viviendas de programas sociales, populares o de reconstrucción post-sismo se conviertan en alojamiento turístico. Establecer zonas de restricción donde la concentración de vivienda turística no puede exceder un porcentaje específico del total de viviendas.

Políticas de vivienda con enfoque social

La regulación de alquileres debe ir más allá de controlar Airbnb. Barcelona implementó límites de 120 días anuales para alquileres turísticos, creó un registro obligatorio y exigió a plataformas retirar anuncios ilegales en 48 horas, estabilizando el número de alojamientos turísticos en 10,700 unidades.

México debe desarrollar programas específicos de vivienda asequible en zonas gentrificadas, establecer controles de renta que limiten aumentos anuales excesivos, e implementar programas de subsidio para que familias de ingresos medios y bajos puedan permanecer en sus barrios de origen.

Desarrollo urbano policéntrico

Una estrategia fundamental es desconcentrar la presión inmobiliaria desarrollando otras zonas de la ciudad con infraestructura cultural, servicios y conectividad comparables a Roma y Condesa. Esto requiere inversión pública significativa en transporte, espacios culturales, áreas verdes y servicios en colonias periféricas.

Jorge Combe, CEO de DD360, explica que «los precios son parecidos a si aventamos una piedra en un lago. Cuando la avientas, cae en colonias que son las líderes, pero el efecto en las zonas de alrededor es inmenso». Esta analogía sugiere que crear nuevos «epicentros» urbanos atractivos puede redistribuir la presión de la demanda.

La participación comunitaria como eje central

Las soluciones más efectivas han surgido cuando las comunidades afectadas participan directamente en el diseño de políticas. En la colonia Juárez, vecinos organizados han documentado los cambios en su barrio y propuesto alternativas específicas para preservar el carácter del lugar mientras permiten cierto desarrollo.

Los espacios de diálogo intercomunitario han permitido que diferentes barrios afectados compartan estrategias de resistencia y propuestas de desarrollo inclusivo. Universidades y centros culturales han organizado conferencias donde se integran voces de comunidades, académicos, urbanistas y activistas.

La creación de plataformas digitales para compartir experiencias entre diferentes barrios gentrificados ha demostrado ser valiosa para coordinar estrategias y amplificar las voces comunitarias más allá de las fronteras locales.

El modelo Barcelona: regulación efectiva es posible

Barcelona enfrentó una crisis similar y implementó soluciones concretas que han logrado estabilizar el mercado de vivienda turística. Sus estrategias incluyen:

Registro obligatorio para todos los alojamientos turísticos con sanciones significativas por operación irregular. Límites estrictos en el número de licencias nuevas para alojamiento turístico en el centro histórico. Zonas de restricción total donde no se otorgan nuevas licencias para vivienda turística.

Inspecciones regulares para verificar cumplimiento de regulaciones con multas proporcionales al daño social causado por operaciones ilegales. Cooperación con plataformas para retirar anuncios no registrados en plazos específicos.

Los resultados han sido measurables: estabilización de precios de renta, reducción en la concentración de vivienda turística, y preservación de diversidad social en barrios históricamente amenazados por la gentrificación.

Hacia un desarrollo urbano inclusivo y sostenible

La ONU-Habitat advierte que «los intereses principalmente económicos por consumir los centros urbanos han desplazado a muchas familias que han visto afectada significativamente su calidad de vida». Sin embargo, también reconoce que enfoques inclusivos, junto con la participación directa de la comunidad, han demostrado éxito en distintas ciudades para disminuir las presiones de la gentrificación.

Principios para el desarrollo inclusivo

La preservación de la vivienda asequible debe ser un objetivo explícito de todas las políticas de desarrollo urbano. La protección de comercios locales mediante regulaciones que eviten su desplazamiento por cadenas comerciales o servicios dirigidos exclusivamente a población de altos ingresos.

La participación comunitaria obligatoria en todos los proyectos de desarrollo que afecten la composición social de los barrios. La transparencia en los procesos de cambio de uso de suelo y desarrollo inmobiliario.

El reconocimiento del valor social que aportan las comunidades consolidadas, más allá de su valor económico inmobiliario.

El momento de actuar es ahora

La ventana de oportunidad está abierta pero no permanecerá así indefinidamente. Las declaraciones de la presidenta Sheinbaum representan el primer reconocimiento federal explícito de que la gentrificación es un problema que requiere intervención gubernamental. La colaboración anunciada entre SEDATU y el gobierno capitalino puede traducirse en políticas específicas y medibles.

Sin embargo, las soluciones requieren voluntad política sostenida y capacidad de implementación efectiva. También demandan que los diferentes actores involucrados – residentes originales, nuevos habitantes, comerciantes, desarrolladores inmobiliarios, y gobierno – participen en un diálogo constructivo orientado hacia soluciones compartidas.

Oportunidades inmediatas de acción

Ciudadanos y organizaciones civiles pueden exigir la implementación inmediata de regulaciones ya aprobadas para vivienda turística. Participar en procesos de consulta pública sobre desarrollo urbano en sus colonias.

Documentar y reportar operaciones irregulares de vivienda turística a las autoridades competentes. Apoyar comercios locales y economia de barrio amenazada por transformaciones especulativas.

Desarrolladores inmobiliarios responsables pueden considerar áreas menos explotadas de la ciudad para diversificar sus operaciones. Integrar criterios sociales en sus proyectos que incluyan vivienda asequible y preservación de comercio local.

Participar en procesos de consulta comunitaria antes de desarrollar proyectos en barrios con identidad consolidada.

La ciudad que merecemos: reflexión final

La Ciudad de México ha sido históricamente un espacio de encuentro entre culturas, clases sociales y formas de vida diversas. Esta diversidad no es solo un valor cultural abstracto; es la base material de la riqueza urbana que hace atractivos a barrios como Roma, Condesa y Juárez. Una ciudad socialmente homogénea es una ciudad culturalmente empobrecida.

El desafío no es evitar toda transformación urbana, sino asegurar que los cambios beneficien a las comunidades existentes en lugar de desplazarlas. Esto requiere políticas que reconozcan que la vivienda es un derecho, no una mercancía, y que el desarrollo urbano debe servir a las personas que viven en la ciudad, no solo a quienes pueden pagar por vivir en ella.

Washington Fajardo del Banco Interamericano de Desarrollo propone «una visión más amplia del fenómeno» que reconozca tanto los beneficios potenciales del desarrollo urbano como la necesidad de proteger a las comunidades vulnerables. Esta visión equilibrada puede guiar políticas que permitan la mejora urbana sin desplazamiento social.

La presidenta Sheinbaum tiene la oportunidad histórica de posicionar a México como líder en desarrollo urbano inclusivo a nivel latinoamericano. Las políticas que se implementen en los próximos meses definirán el modelo que otras ciudades mexicanas y de la región adoptarán para enfrentar presiones similares.

La gentrificación no es inevitable. Es el resultado de decisiones políticas específicas que pueden modificarse. La pregunta no es si podemos crear una ciudad más justa, sino si tenemos la voluntad política y social para hacerlo. La respuesta a esta pregunta se escribirá en las calles de Roma, Condesa y Juárez en los próximos meses, pero sus implicaciones resonarán en el futuro urbano de todo México.

El momento de la reflexión debe convertirse en momento de acción. El derecho a la ciudad no se defiende con eslóganes, sino con políticas públicas efectivas y participación ciudadana activa. La Ciudad de México que construyamos hoy será el legado que dejemos a las próximas generaciones.